Umowa przedwstępna w polskim systemie prawnym |

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony umowy zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Umowa, która zgodnie z umową przedwstępną powinna zostać zawarta w przyszłości, jest nazywana umową przyrzeczoną lub umową definitywną. Umowa przedwstępna została uregulowana w artykułach 389 – 390 Kodeksu cywilnego, które zawierają m.in. postanowienia dotyczące treści umowy przedwstępnej, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a także skutków niewypełnienia przez stronę zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej może wynikać z tego, że zawarcie umowy definitywnej jest w danym momencie z pewnych przyczyn faktycznych lub prawnych niemożliwe lub niecelowe. Strony mogą potrzebować czasu, aby spełnić pewne warunki niezbędne do zawarcia umowy definitywnej, np. uzyskać odpowiednią kwotę pieniędzy lub potrzebne decyzje administracyjne.

Często umowa przedwstępna dotyczy zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, nie jest to jednak jedyne możliwe zastosowanie tego rodzaju umowy. Poprzez zawarcie umowy przedwstępnej strony mogą zobowiązać się do zawarcia w przyszłości także różnych innych rodzajów umów zobowiązaniowych np. umowy najmu, dzierżawy, zamiany, darowizny, umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło czy umowy zlecenia. Dyskusyjna jest kwestia czy umowa przedwstępna może dotyczyć też zawarcia umów innych niż zobowiązaniowe, np. umowy spółki czy umowy majątkowej małżeńskiejⁱ.

Umowa przedwstępna jest umową zobowiązaniową, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do spełnienia świadczenia, którym jest zawarcie w przyszłości określonej w umowie przedwstępnej umowy definitywnej. Zobowiązanie stron obejmuje zarówno złożenie odpowiednich oświadczeń woli skutkujących zawarciem umowy definitywnej, jak i w razie potrzeby podjęcie czynności umożliwiających zawarcie umowy, np. uzyskanie potrzebnych decyzji administracyjnychⁱⁱ. Zgodnie z art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego osoby zobowiązane, w tym osoby zobowiązane do zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie umowy przedwstępnej, powinny wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

Umowa przedwstępna może mieć charakter jednostronnie zobowiązujący lub dwustronnie zobowiązujący. W przypadku umowy jednostronnie zobowiązującej tylko jedna strona umowy zobowiązuje się do zawarcia umowy definitywnej, a druga strona może żądać od niej zawarcia tej umowy. W przypadku umowy dwustronnie zobowiązującej obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy definitywnej i mogą żądać od siebie zawarcia tej umowy.

Na podstawie umowy przedwstępnej nie można żądać spełnienia świadczeń, do których spełnienia strony mają się zobowiązać dopiero w umowie definitywnej. Z umowy przedwstępnej wynika zasadniczo jedynie obowiązek zawarcia w przyszłości umowy definitywnej, choć strony mogą zawrzeć w niej także dodatkowe zobowiązania, np. do przygotowania placu budowy, przeniesienia posiadania rzeczy lub zapłaty części cenyⁱⁱⁱ.

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Powinna ona zawierać przynajmniej minimalną treść umowy przyrzeczonej, która w razie sporu między stronami umożliwi sądowi odtworzenie treści tej umowy. Zgodnie z art. 535 i 536 Kodeksu cywilnego w przypadku umowy sprzedaży rzeczy minimalną treścią umowy przyrzeczonej zawartą w umowie przedwstępnej powinno być określenie sprzedawanej rzeczy, a także ceny lub zasad jej ustalenia. Dyskusyjna jest kwestia czy w przypadku gdy do umowy sprzedaży ma zastosowanie ustawowe prawo pierwokupu, nieuwzględnienie tego prawa w umowie przedwstępnej powoduje jej nieważność. Orzecznictwo Sądu Najwyższego jest w tej sprawie niejednoznaczne, zgodnie z jednym poglądem, wyrażonym w wyroku z dnia 21 stycznia 2010 r. (I CSK 239/09), warunek prawny powinien być zawarty w umowie przedwstępnej pod rygorem jej bezwzględnej nieważności. Z kolei zgodnie z drugim poglądem, wyrażonym w wyroku z dnia 21 lipca 2016 r. (II CSK 644/15), brak zastrzeżenia w umowie przedwstępnej prawa pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych nie powoduje nieważności umowy przedwstępnej^iv.

Do zawarcia umowy przedwstępnej nie jest wymagana żadna szczególna forma czynności prawnej, może więc ona być zawarta np. w formie pisemnej lub ustnej. Niemniej jednak zgodnie z art. 390 §2 Kodeksu cywilnego, jeśli umowa przedwstępna spełnia wymagania przewidziane dla umowy przyrzeczonej, w szczególności dotyczące formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli więc dla określonego rodzaju umowy przyrzeczonej prawo przewiduje obowiązek zachowania szczególnej formy, np. formy pisemnej lub formy aktu notarialnego, to strona będzie mogła skutecznie domagać się przed sądem zawarcia tej umowy tylko w przypadku gdy także umowa przedwstępna została zawarta w tej szczególnej formie. W tym przypadku strona uprawniona może żądać od drugiej strony złożenia oświadczenia woli o odpowiedniej treści, przez co umowa będzie mogła zostać zawarta. W przypadku gdy strona zobowiązana nie złoży takiego oświadczenia, zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli strony może zostać zastąpione prawomocnym orzeczeniem sądu. Tak więc w przypadku umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości strona uprawniona może skutecznie żądać od drugiej strony zawarcia tej umowy tylko w przypadku gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie przewidzianej przez prawo dla umowy sprzedaży nieruchomości, czyli w formie aktu notarialnego. W przypadku niezachowania tej formy, strona uprawniona może dochodzić od drugiej strony tylko odszkodowania lub, w przypadku gdy zostały one przewidziane w umowie przedwstępnej, innych skutków, np. zapłaty przez drugą stronę kary umownej lub zwrotu przez nią zadatku w podwójnej wysokości.

Zgodnie z art. 390 §1 Kodeksu cywilnego jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od tego, druga strona może od niej żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie tej umowy. Strony mogą też w umowie przedwstępnej inaczej określić zakres odszkodowania, np. ustalić, za jakie skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej strony będą ponosiły odpowiedzialność odszkodowawczą.

W umowie przedwstępnej strony mogą określić termin, w jakim umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Jeśli jednak termin ten nie zostanie w umowie przedwstępnej określony, to każda uprawniona strona może w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej wyznaczyć odpowiedni termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczy inny termin do zawarcia umowy, wtedy strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która pierwsza złożyła oświadczenie o wyborze terminu. Jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej żadna ze stron nie wyznaczy terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, wygasają uprawnienia stron do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 390 §3 Kodeksu cywilnego roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się zasadniczo z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Wyjątkiem jest sytuacja, w której strona żądała przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej i jej żądanie zostało przez sąd oddalone. W takim przypadku roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie sądu o oddaleniu żądania strony stało się prawomocne.

Umowy przedwstępnej, podobnie jak każdej innej czynności prawnej, dotyczą postanowienia art. 58 Kodeksu cywilnego. Nieważna jest więc umowa przedwstępna sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście ustawy, chyba że prawo przewiduje inny skutek sprzeczności umowy z prawem. Zgodnie z art. 58 §2 Kodeksu cywilnego nieważna jest też umowa przedwstępna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Umów przedwstępnych dotyczy również art. 353¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym strony umowy mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, o ile jego treść lub cel nie sprzeciwiają się właściwości (naturze) tego stosunku prawnego, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W umowie przedwstępnej strony mogą zawrzeć dodatkowe elementy, np. warunek, czyli postanowienie uzależniające powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej od zdarzenia przyszłego lub niepewnego (określony w art. 89 Kodeksu cywilnego), lub karę umowną (określoną w art. 483 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna może być przydatnym narzędziem pomagającym w zawarciu umowy definitywnej. Szczególnie pomocna może być w przypadku gdy zawarcie umowy definitywnej wymaga uzyskania przez jedną ze stron określonej kwoty pieniężnej lub spełnienia przez nią innych warunków, np. uzyskania odpowiedniej decyzji administracyjnej. W wielu przypadkach strony mogą poprzez wybór odpowiedniej formy umowy przedwstępnej zdecydować o skutkach prawnych tej umowy. W przypadku wyboru dla umowy przedwstępnej formy wymaganej dla umowy przyrzeczonej strona będzie mogła dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku niezachowania tej formy odpowiedzialność stron będzie ograniczona do odpowiedzialności odszkodowawczej, ewentualnie także innych skutków określonych w umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna może być wzbogacana o dodatkowe elementy, dzięki czemu może ona w odpowiedni dla obu stron sposób regulować ich wzajemne zobowiązania mające na celu zawarcie umowy przyrzeczonej.